2010年1月份，房地產(chǎn)調(diào)控正式發(fā)槍起跑，4月份"國(guó)十條"的出臺(tái)給調(diào)控確定了基調(diào)，9月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了成色十足的"金九"，然而9月末的"國(guó)五條"令這場(chǎng)銷售盛況戛然而止，"銀十"草草收?qǐng)觥?/P>

　　隨著調(diào)控的進(jìn)一步深入，2011年"金九銀十"的成色不足幾成定局，甚至有悲觀預(yù)測(cè)會(huì)發(fā)展成為2008年的"銅九鐵十"。為挽救不斷下滑的銷售態(tài)勢(shì)，多地樓盤打出各種促銷旗幟，"北京通州樓盤五折銷售、杭州樓盤下跌30%"成為熱議的話題，不明實(shí)情的人還以為房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。然而，開(kāi)發(fā)商的"伎倆"并沒(méi)有成功挽救銷售的頹勢(shì)。從8月份開(kāi)始，房?jī)r(jià)假摔與銷售疲軟成為房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)寫(xiě)照。

　　房?jī)r(jià)"假摔"在房地產(chǎn)調(diào)控中并不罕見(jiàn)，而開(kāi)發(fā)商的促銷手段也都大同小異。

　　房?jī)r(jià)盛行"假摔"

　　2010年4月17日，房地產(chǎn)調(diào)控的"國(guó)十條"正式落地，隨后恒大地產(chǎn)立即宣布以八五折銷售樓盤，沒(méi)多久，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)宣傳中的"八五折"實(shí)在難以見(jiàn)到，恒大地產(chǎn)給出的解釋是"八五折只有十五天，而且只針對(duì)部分樓盤的部分單位"。房?jī)r(jià)"假摔"的帷幕由此開(kāi)啟，但由于房地產(chǎn)調(diào)控剛進(jìn)行不久，開(kāi)發(fā)商資金流相對(duì)充裕，并不急于回籠資金，所以，在2010年，樓盤的試探性促銷并不多見(jiàn)。

　　2011年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)，不斷收緊的信貸額度使得房地產(chǎn)企業(yè)手頭漸緊，高息舉債的同時(shí)對(duì)在售項(xiàng)目的資金回籠需求日益明顯，但由于對(duì)調(diào)控的"不甘心"，于是采取個(gè)別房源大打折扣的方式作為吸引購(gòu)房者的噱頭，以至于2011年中期以來(lái)，為配合"金九銀十"，各地樓盤輪流演"假摔"。

　　用少量房源的最低價(jià)作為噱頭吸引購(gòu)房者的眼球，是開(kāi)發(fā)商最常用的手法。

　　通州地王項(xiàng)目潤(rùn)楓領(lǐng)尚兩棟樓的預(yù)售均價(jià)在2.6萬(wàn)-2.8萬(wàn)元/平方米左右，目前卻以1.3萬(wàn)元/平方米起價(jià)。這個(gè)昔日的通州地王項(xiàng)目，如今竟以預(yù)售價(jià)的一半叫賣，上演著樓市瘋狂的"跳水秀"，這是不明就里的人的誤解。

　　實(shí)際上，1.3萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目只有幾套，而所在的樓盤都是兩年前開(kāi)盤的樓盤，也就是說(shuō)，這幾套房源是不折不扣的尾盤，而所在的樓盤當(dāng)年的銷售價(jià)格只有不到1萬(wàn)元。同項(xiàng)目新開(kāi)的樓盤，房?jī)r(jià)依舊高高在上。

　　北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的翠林漫步項(xiàng)目早在8月就放出廣告：84平方米房源每平方米售價(jià)僅12500元。相對(duì)于周邊超過(guò)每平方米16000元的均價(jià)，這一價(jià)位很是引人關(guān)注。9月3日，該項(xiàng)目正式開(kāi)盤，購(gòu)房者云集，但僅有9位幸運(yùn)者靠搖號(hào)獲得此類特價(jià)房。而沒(méi)有優(yōu)惠的房源均價(jià)與周邊則相差無(wú)幾。

　　最低價(jià)的優(yōu)惠房源一般購(gòu)房者根本無(wú)法獲得，房源總數(shù)極為稀少，購(gòu)買條件又比較苛刻。杭州世茂首府近日推出優(yōu)惠房源7800元/平方米，相對(duì)11000元/平方米以上的銷售均價(jià)，這一價(jià)格極為誘人，然而，整個(gè)樓盤僅有一套這樣的房源，并要求一次性付款，而這套房源還是超大的268平米。

　　南京也有樓盤加入"假摔"的隊(duì)伍。近日，南京江北房?jī)r(jià)回到"6"字頭的新聞在當(dāng)?shù)亓鱾?，然而隨后的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這家號(hào)稱房?jī)r(jià)回到"6"字頭的江北樓盤，只有一套房子的價(jià)格是6288元/平方米，其他房源的銷售均價(jià)仍在7300元/平方米左右。

　　模糊購(gòu)買條件的降價(jià)、送面積，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是輕車熟路。杭州兩個(gè)樓盤近期的降價(jià)大動(dòng)作，讓人們驚呼"房?jī)r(jià)是不是真的要跌了"？

　　保利地產(chǎn)借團(tuán)購(gòu)的方式，將其杭州下沙項(xiàng)目保利?灣天地均價(jià)拉低到8900元/平方米，比起之前的13558元/平方米，降價(jià)三成多，同時(shí)開(kāi)發(fā)商表示每套房送30-50平方米的面積。在看似極大優(yōu)惠的背后，是面積計(jì)算的小伎倆。保利?灣天地是LOFT式酒店公寓，上次推出的房源實(shí)行"買一層送一層"，表面上每平方米13558元，實(shí)際單價(jià)卻為6779元/平方米，而這次實(shí)行的購(gòu)買方式不再是買一層送一層，加上送的面積，實(shí)際價(jià)格每平方米6427元，每平米降價(jià)僅為352元，而宣傳中則有近5000元/平方米的降幅。

　　加入"假摔"隊(duì)伍的，不只是東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市，面對(duì)9、10月份原本的銷售旺季，二線城市部分樓盤也加入到了"打折"的隊(duì)伍當(dāng)中。

　　"精裝高層5000起hold不住的性價(jià)比！酷爽五重禮最后兩天！本周末特惠10套，前三名認(rèn)購(gòu)更享額外98折及精美豪！"、"85-88平方米舒適多層價(jià)值媲美洋房，買2房的3房VIP五千抵一萬(wàn)，歡迎排隊(duì)登記"。南昌市民的手機(jī)成為各種樓盤促銷短信的接收終端。

　　據(jù)了解，9月份，南昌有30多個(gè)樓盤先后會(huì)推出新房，推盤力度大于以往。南昌房地產(chǎn)9月初新開(kāi)盤的一些樓盤提前預(yù)定、全額付款均有大幅度折扣。最終成交價(jià)也比先前估計(jì)的價(jià)格有200元到700元不等的降幅。不過(guò)，即便如此，成交均價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于年初的同樣房源的成交價(jià)格。業(yè)內(nèi)人士分析表示，開(kāi)發(fā)商在辦預(yù)售證的時(shí)候故意提高參考價(jià)，導(dǎo)致最終實(shí)際成交價(jià)格低于參考價(jià)格。

　　房?jī)r(jià)的假摔雖然還在上演，但土地市場(chǎng)的瘋狂已經(jīng)基本終結(jié)，截至9月份，今年通州區(qū)住宅土地成交僅6宗，整體樓面均價(jià)在5000元/平方米左右，此價(jià)格遠(yuǎn)低于去年7000元/平方米左右的樓面價(jià)。8月31日成交的通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊，起始價(jià)為4億元，最終由珠江投資以4.06億元成交，折合樓面價(jià)3987元/平方米。這位下一步降價(jià)打開(kāi)了大門。

    龍頭房企8月銷售業(yè)績(jī)雙降

　　上半年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)分化已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)難敵房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)加壓，而龍頭房企憑借搶先布局均衡發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，在上半年獲得了不錯(cuò)的收益，然而進(jìn)入到8月份，面對(duì)傳統(tǒng)的銷售淡季，部分龍頭房企已經(jīng)不能淡然面對(duì)了，銷售面積、銷售金額紛紛雙降。

　　9月10日，金地集團(tuán)發(fā)布了其2011年8月份的銷售業(yè)績(jī)和9、10月份的推盤計(jì)劃。公告顯示，金地集團(tuán)1至8月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積115萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.2%；累計(jì)簽約金額159.5億元，同比增長(zhǎng)68.6%。但是，8月份金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約面積16.3萬(wàn)平方米，同比減少38.6%；簽約金額22.2億元，同比減少26.2%。雖然此前的5、6、7月，金地的銷售數(shù)據(jù)均表現(xiàn)為明顯上漲，但是，這是公司繼今年4月銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)同比雙降之后，第二次出現(xiàn)同比下滑。

　　與金地一樣出現(xiàn)同比雙降的還有中海。中國(guó)海外發(fā)展9日發(fā)布公告顯示，2011年8月份實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額港幣44.5億元及銷售面積33.2萬(wàn)平方米，同比下降分別為11.2%和12.9%。對(duì)于銷售金額和面積的雙跌，中海認(rèn)為原因?yàn)榭墒垌?xiàng)目不足。今年前8個(gè)月，中海累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額647.4億港元，同比增長(zhǎng)70.1%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積389.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%。

　　由于可售項(xiàng)目不足，中海地產(chǎn)在8月份積極拿地備戰(zhàn)以后。8月份分別于廣州和西安各拿一地，總權(quán)益發(fā)展面積分別達(dá)49.8萬(wàn)平方米和37.6萬(wàn)平方米，此外，中國(guó)海外宏洋9月在蘭州拿下一地，面積約7萬(wàn)平方米。目前中海地產(chǎn)累計(jì)新增權(quán)益土地儲(chǔ)備達(dá)920.9萬(wàn)平方米，范圍遍布長(zhǎng)春、香港深圳、蘇州、蘭州、廣州等20個(gè)城市和區(qū)域。

　　保利地產(chǎn)也難逃"雙降"的命運(yùn)。8月9日，公司公告顯示，2011年8月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積52.94萬(wàn)平方米，同比下降36.45%；實(shí)現(xiàn)簽約金額60.22億元，同比下降11.99%。2011年1-8月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積440.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.54%；實(shí)現(xiàn)簽約金額505.40億元，同比增長(zhǎng)56.63%。

　　9月5日，萬(wàn)科公告8月最新銷售業(yè)績(jī)，8月份實(shí)現(xiàn)銷售面積96萬(wàn)平方米，銷售金額104.8億元，環(huán)比分別上升22.8%和15.4%，同比分別增長(zhǎng)5%和減少12.6%。單月銷售再破100億。今年前8月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積733.2萬(wàn)平方米，銷售金額845.7億元，同比分別增長(zhǎng)50.4%和47.8%。

　　龍湖地產(chǎn)由于商業(yè)項(xiàng)目的支撐，8月份表現(xiàn)也不錯(cuò)。9月13日，龍湖地產(chǎn)有限公司宣布，集團(tuán)8月單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額32.1億元人民幣，環(huán)比增長(zhǎng)25.9%。截止今年8月底，龍湖地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額240.2億元，已完成今年目標(biāo)400億元的60.05%。8月份，商業(yè)綜合體產(chǎn)品仍是龍湖銷售的有力支撐。其中，成都時(shí)代天街首次開(kāi)盤，錄得認(rèn)購(gòu)金額逾10億元，刷新成都公司單盤開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)紀(jì)錄。北京龍湖長(zhǎng)楹天街公寓和商鋪新品入市，開(kāi)盤當(dāng)天售罄，認(rèn)購(gòu)金額超過(guò)5億元。

　　同日，中國(guó)建筑公布的公告顯示，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，截至8月31日，中國(guó)建筑實(shí)現(xiàn)銷售額614億元人民幣，同比增長(zhǎng)67.6%；實(shí)現(xiàn)銷售面積466萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.2%；土地儲(chǔ)備達(dá)到6648萬(wàn)平方米，其中新購(gòu)置土地儲(chǔ)備1743萬(wàn)平方米。在建筑業(yè)務(wù)方面，中國(guó)建筑實(shí)現(xiàn)新簽合同額5437億元人民幣，同比增長(zhǎng)55.6%；新開(kāi)工面積12207萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.2%。

　　中秋各地樓市"慘淡"

　　白露之后，氣溫驟降，而各地的樓盤也在清冷的氣氛中度過(guò)了中秋。雖然各地住宅成交均價(jià)存在著"被拉低"的成分，不能作為判斷中秋期間樓市走向的重要指標(biāo)，但成交量卻是在用數(shù)字說(shuō)話，訴說(shuō)著各地樓市的"慘淡"。

　　中秋小長(zhǎng)假?gòu)V州新房網(wǎng)簽僅335套，比去年中秋的929套下滑幅度達(dá)61.8%；價(jià)格亦由去年的13831元/平米跌至11309元/平米，降幅為18.2%。這樣的"金九"樓市確實(shí)很冷。盡管開(kāi)發(fā)商搶先開(kāi)放售樓中心，樣板房或者開(kāi)盤，但廣州樓市的反應(yīng)給他們潑了一盆涼水。

　　除廣州外，珠三角深圳、佛山、東莞、中山等城市的表現(xiàn)也同樣遇冷。根據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委網(wǎng)站有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月10日深圳共成交40套新建住宅，11日成交19套，而12日僅成交6套。而去年中秋假期，深圳樓市日均成交達(dá)到160套以上。有購(gòu)房者指出，雖然開(kāi)發(fā)商推出不少優(yōu)惠，但價(jià)格并沒(méi)見(jiàn)下降，所以仍是觀望。

　　有業(yè)界人士指，大型房企今年前7個(gè)月銷售業(yè)績(jī)雖然比去年同期上升，但去年下半年基數(shù)較高，要保持銷售量增長(zhǎng)存在困難。他們估計(jì)廣州樓市的開(kāi)盤高潮將在十一前到來(lái)，全廣州預(yù)計(jì)推貨項(xiàng)目達(dá)到94個(gè)，其中全新項(xiàng)目30個(gè)，舊盤新推64個(gè)。合富輝煌市場(chǎng)研究部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年十一前后，穗十區(qū)將推出新貨1.7萬(wàn)套，整體可售貨量預(yù)計(jì)達(dá)到4.9萬(wàn)套。

　　上海樓盤的中秋行情同樣可用"蕭條"來(lái)形容，從成交情況來(lái)看，受限購(gòu)影響，以及項(xiàng)目多為外環(huán)外，交通不甚便利，剛需主力青睞度不高，加之優(yōu)惠力度不夠，9月12日甚至當(dāng)日成交不足百套，9月10日至9月12日3天的成交共計(jì)500余套，僅與節(jié)前一日成交持平。

　　上海一片黯然，昆山的銷售倒還不錯(cuò)。據(jù)昆山官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，昆山搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，截至9月13日，中秋節(jié)小長(zhǎng)假昆山樓市全市共實(shí)現(xiàn)成交367套，與2011年上半年五一小長(zhǎng)假的383套相比毫不遜色。

　　合肥的樓市一樣不樂(lè)觀，備案的數(shù)據(jù)顯示，2011年9月10日～12日期間，合肥市共成交住宅類商品房312套，成交商業(yè)類商品房26套，成交辦公類商品房16套，住宅類商品房總數(shù)量較去年中秋小長(zhǎng)假的604套下跌了292套，跌幅達(dá)48.34%。業(yè)內(nèi)人士坦言，在政策疊加和價(jià)格預(yù)期效應(yīng)下"金九"的"成色"很差。

　　樓市的"黯然神傷"，從8月份就已經(jīng)開(kāi)始。據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)9月6日數(shù)據(jù)顯示，8月份，深圳二手房成交2384套、總面積為256910平方米，分別比7月份的76544套、662674平方米下降63.6%和61.2%。其中住宅成交1462套，創(chuàng)5年來(lái)新低，成交面積為12.15萬(wàn)平方米。